樂平從商業(yè)街向購(gòu)物中心時(shí)代的跨越 專訪萬尚聯(lián)合控股集團(tuán)副總裁周偉
2013-07-16 09:22
中國(guó)企業(yè)新聞網(wǎng)7月15日景德鎮(zhèn)訊（記者
江芳華 報(bào)道）無論是對(duì)于周邊的萬年縣、德興縣、浮梁縣，還是景德鎮(zhèn)市區(qū)，樂平市萬尚廣場(chǎng)的出現(xiàn)都有著借鑒參照意義。近日，記者專訪萬尚聯(lián)合控股集團(tuán)副總裁周偉先生，解讀一些人們所關(guān)心問題。
記者：樂平將會(huì)發(fā)展成為什么樣的城市？
周偉：作為江西省經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣的樂平，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，歷來就是整個(gè)贛東北地區(qū)的商貿(mào)集散中心，商業(yè)影響輻射德興、余干、鄱陽、萬年等地，城市發(fā)展不會(huì)比景德鎮(zhèn)差。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，樂平絕對(duì)有發(fā)展成為中型規(guī)模城市的潛力，就目前來說，以城區(qū)為中心輻射周邊20公里范圍的話，人口已經(jīng)有五六十萬了。
記者：樂平萬尚廣場(chǎng)的前期調(diào)研論證時(shí)間很長(zhǎng)，遠(yuǎn)超同類型項(xiàng)目，有什么原因嗎？
周偉：我們集團(tuán)的定位不是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，把房子建好賣完就走人，我們是專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商，從初期的開發(fā)介入到后期的招商運(yùn)營(yíng)，追求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，以保障自身和投資者的根本利益。樂平萬尚廣場(chǎng)是我們集團(tuán)在中部地區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，在做前期定位規(guī)劃的時(shí)候，我們的團(tuán)隊(duì)就用了一年多時(shí)間，在景德鎮(zhèn)、樂平、德興、南昌、九江考察調(diào)研，贛東北地區(qū)都跑遍了，就是去了解這個(gè)市場(chǎng)。在這個(gè)期間，不少同事都成了“樂平通”，比如萬尚廣場(chǎng)總經(jīng)理王小志先生，就對(duì)樂平商業(yè)歷史有著獨(dú)到研究。
記者：如何看待樂平商業(yè)現(xiàn)狀，這是否也是人們看好“一站式大型購(gòu)物中心”萬尚廣場(chǎng)的原因之一？
周偉：長(zhǎng)時(shí)間以來，樂平主要商業(yè)模式是以商業(yè)街形式出現(xiàn)，散、亂、小，功能不完善，競(jìng)爭(zhēng)能力差，樂平最需要的就是大型綜合性購(gòu)物中心。樂平已有的或者在建的項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上仍停留在傳統(tǒng)百貨和商業(yè)街形式，并且都是單體，最大的也只在3萬平方米以內(nèi)，業(yè)內(nèi)人士都非常清楚，3萬平方米以下的商業(yè)體要實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心功能是不現(xiàn)實(shí)的。一個(gè)購(gòu)物中心不僅要規(guī)模足夠，里面還要包羅萬象，不僅是單純買點(diǎn)日用品、買件衣服這樣的地方，同時(shí)還應(yīng)該具備吃、喝、玩、休閑、娛樂等等功能，并且這些功能要有機(jī)組合相互促進(jìn)，共同形成一個(gè)商業(yè)文化空間。萬尚廣場(chǎng)有8萬平米規(guī)模，業(yè)態(tài)多元，功能完善，一體化布局，實(shí)現(xiàn)環(huán)境和空間統(tǒng)一協(xié)調(diào)，可以說萬尚廣場(chǎng)成為一流的綜合時(shí)尚消費(fèi)中心所有因素一應(yīng)俱全。
記者：目前國(guó)內(nèi)普遍情況是，傳統(tǒng)百貨和商業(yè)街前景黯淡，要么轉(zhuǎn)型要么倒閉，背后原因是什么？
周偉：從消費(fèi)者的視角來看，傳統(tǒng)“你賣貨，我買貨”的單純購(gòu)物環(huán)境已經(jīng)過時(shí)了，現(xiàn)在老百姓的消費(fèi)理念和生活理念正在改變，將購(gòu)物和休閑、生活結(jié)合起來了；甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，單體百貨店遇到了發(fā)展困境，正在逐漸消失或者轉(zhuǎn)型，取而代之的是按照商圈定位有效整合多種服務(wù)行業(yè)功能運(yùn)營(yíng)的“購(gòu)物中心”。傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)受天氣影響大，客流不穩(wěn)定，商品品質(zhì)和服務(wù)參差不齊，又缺乏統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，難以產(chǎn)生吸引力，更沒有持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。
記者：萬尚廣場(chǎng)項(xiàng)目與樂平在建的部分時(shí)尚百貨、商業(yè)街區(qū)別及優(yōu)勢(shì)在哪里？
周偉：除了囊括后兩者外，還具備它們無法提供的東西。傳統(tǒng)百貨只能滿足單純購(gòu)物需求，購(gòu)物體驗(yàn)單一，品牌結(jié)構(gòu)不豐富，消費(fèi)者停留時(shí)間短；而同原始的商業(yè)步行街比較，它是一個(gè)封閉的室內(nèi)空間，環(huán)境好體驗(yàn)好，四季全天候，冬暖夏涼。同商業(yè)街第二個(gè)不同是，商業(yè)街沒有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)和管理，對(duì)于品牌的層次，日常營(yíng)運(yùn)的管理，無法同統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商業(yè)綜合體相競(jìng)爭(zhēng)。
萬尚廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了多業(yè)態(tài)多業(yè)種整合、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，通過物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為分散經(jīng)營(yíng)的眾多商家統(tǒng)一營(yíng)造購(gòu)物環(huán)境，能吸引更多消費(fèi)群體并形成內(nèi)部循環(huán)。我們?nèi)f尚廣場(chǎng)的客流較廣，可以是旅游者，可以來自全市。萬尚廣場(chǎng)屬于城市標(biāo)志性建筑，環(huán)境美學(xué)價(jià)值高，將來可成為觀光游覽地，帶來更多客流。因?yàn)榉奖?，吃、喝、玩、逛都在一起，滿足多重選擇，更符合現(xiàn)在都市人群的消費(fèi)觀。
當(dāng)然，決定一個(gè)綜合性項(xiàng)目商業(yè)層次的是它的主業(yè)。前面也提到過，除了規(guī)模外，樂平一些項(xiàng)目，有的依舊是街區(qū)性商業(yè)，或者是傳統(tǒng)百貨，或者是大賣場(chǎng)，而不是真正現(xiàn)代化的購(gòu)物中心。萬尚廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合也是最好的：國(guó)際百貨巨頭，高端影院和康體中心，大型超市，家電連鎖，600多個(gè)知名品牌……萬尚廣場(chǎng)非常注重建筑商業(yè)功能和空間結(jié)構(gòu)美學(xué)結(jié)合，這也是一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目不可缺少的組成部分。
記者：在景德鎮(zhèn)，一些曾經(jīng)紅火的商業(yè)中心現(xiàn)在衰落了，除了不能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求變化外，有沒有別的原因？
周偉：硬件、地段大家都可以有，但一個(gè)商業(yè)中心，不僅僅有市場(chǎng)需求就行了，它是一個(gè)綜合性系統(tǒng)工程。一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題是由于一開始就沒有好的運(yùn)營(yíng)操作團(tuán)隊(duì)，如果從業(yè)態(tài)規(guī)劃到建筑規(guī)劃都存在問題，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理也很欠缺，就會(huì)導(dǎo)致它即使位于黃金地段，也并不能保證有效客流和不同業(yè)態(tài)的收益。
除此之外，從行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)項(xiàng)目雖然地段很好，但是沒有持續(xù)性推動(dòng)能力的話，一切都是空的。萬尚集團(tuán)擁有成熟行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和雄厚實(shí)力，已經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)不少國(guó)內(nèi)知名項(xiàng)目，比如位于鹽城市中心的地下商業(yè)步行街，兩公里長(zhǎng)，是亞洲最大的；常熟的服裝城是國(guó)內(nèi)最大的服裝集散地之一，有100多萬平米，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)曾專門去視察過；集團(tuán)還擁有五星級(jí)酒店、大型專業(yè)市場(chǎng)等項(xiàng)目，我們的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力足以保證樂平萬尚廣場(chǎng)的發(fā)展前景。
記者：對(duì)于一個(gè)綜合購(gòu)物消費(fèi)中心來說，業(yè)態(tài)組合和品牌體系非常重要。你們有什么樣的考慮？
周偉：業(yè)態(tài)組合和品牌規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)收益和投資回報(bào)。尤其是在中西部地區(qū)，業(yè)態(tài)組合和品牌品類體系管理歷來落后。在樂平本地出現(xiàn)的大部分品牌，都是很低端的、零散的，即使有名氣的牌子，像九牧王、報(bào)喜鳥，黃金珠寶行業(yè)里面的老鳳祥、周大生等等這些，我們還需要從品質(zhì)、服務(wù)、影響力、社會(huì)評(píng)價(jià)多方面加以綜合考慮來選擇。因?yàn)槲覀冊(cè)诮K、上海地區(qū)已經(jīng)有太多著名品牌在合作，對(duì)于樂平萬尚廣場(chǎng)他們也表示了強(qiáng)烈合作愿望。
樂平消費(fèi)能力不比景德鎮(zhèn)弱，萬尚廣場(chǎng)將會(huì)吸引聚集所有中高端消費(fèi)人群，提供高端品質(zhì)商品和服務(wù)，滿足更高層次的消費(fèi)需求，帶來全新舒適的享受體驗(yàn)，做到與大城市同步，人們不用再專程驅(qū)車去南昌武漢這些城市消費(fèi)。
記者：對(duì)于商業(yè)綜合體來說，一個(gè)成熟專業(yè)的團(tuán)隊(duì)有多重要？
周偉：團(tuán)隊(duì)是競(jìng)爭(zhēng)核心，我們自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)已經(jīng)非常成熟了。除了自己開發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目外，目前國(guó)內(nèi)委托我們管理的項(xiàng)目有二十多個(gè)。有的小組同時(shí)給四五個(gè)單體面積在5 萬或10萬平米以上面積的商業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，去做顧問，去做前期規(guī)劃、市場(chǎng)調(diào)研，包括業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、布局規(guī)劃、后期的招商運(yùn)營(yíng)等等，都很成功。萬尚廣場(chǎng)里面有不少大家所熟悉的特色連鎖店，比如屈臣氏等，都是能夠體現(xiàn)萬尚商業(yè)操作水平的，我們的業(yè)態(tài)組合、規(guī)模，都是樂平獨(dú)一無二的，今后也不會(huì)出現(xiàn)“第二個(gè)萬尚”。
記者：為什么萬尚廣場(chǎng)的策劃、物業(yè)、商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)不外包呢？
周偉：策劃、商管運(yùn)營(yíng)、物業(yè)分開有幾個(gè)缺陷。第一，外來者并不一定能真正把握到一個(gè)項(xiàng)目需求和實(shí)際情況；第二，外聘的公司，從保障長(zhǎng)期收益角度來看，它的口碑不會(huì)特別靠譜。跟一個(gè)人一樣，了解自己的還是自己。每家企業(yè)都有自己運(yùn)作規(guī)律，有自己的框架，這些只有同企業(yè)一起成長(zhǎng)發(fā)展起來的員工才能感受到，才能知道它的性格。獲得成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，必定是有理念的成熟的公司，有完備的運(yùn)作體系。
記者：萬尚集團(tuán)的自有項(xiàng)目，你們都持有物業(yè)，是出于什么考慮？
周偉：國(guó)內(nèi)出現(xiàn)一種情況，很多開發(fā)商房子賣了后跑了，并不是說他想跑，而是他沒辦法繼續(xù)往下做。我們?nèi)f尚在項(xiàng)目里持有相當(dāng)大物業(yè)比例，包括現(xiàn)在萬尚廣場(chǎng)也一樣，就是說我們?cè)敢夂屯顿Y者一起培育這個(gè)市場(chǎng)，這也是我們信心和決心的體現(xiàn)。
記者：感謝周總百忙中接受采訪，萬尚一定會(huì)有更加輝煌未來。
周偉：謝謝！
